계약갱신청구권 거부 실거주 의사 허위 위반 손배배상 판결이 나왔습니다. 즉 집주인 임대인이 실거주 목적으로 전세계약갱신을 거부하고, 다른 사람에게 다시 임대를 하면 이전 임차인에게 손해배상을 해야 합니다. 이번 판결로 집주인은 세입자에게 1100여만 원을 손해배상을 해야 합니다.
계약갱신청구권 거부 실거주
전세계약갱신을 거부하려면 여러 가지 조건이 있습니다. 우선 그 조건을 알아보겠습니다. 우선 전세계약갱신은 임차인은 2년을 살고, 2년을 추가로 연장할 수 있는 청구권입니다. 다만 2년 연장 1회만 더 사용할 수 있고, 만료 2개월 이전에 통보해야 합니다. 그럼 임대료 5% 이하로 조정할 수 있습니다. 다만 거부 조건이 있습니다.
- 임대료 2개월 이상 연체
- 집주인 동의 없이 전대
- 임차인 고의 또는 과실로 일부 또는 전부 파손한 경우
- 집주인이 철거나 재건축을 할 경우 ( 이 경우는 계약 당시 고지가 있어야 함)
- 임대인 집주인 또는 직계존속비속 실거주 목적인 경우
다음 사례는 집주인이 실거주 목적으로 계약갱신청구권 거부 사례입니다.
실거주 허위 위반 손해배상 청구
사례를 보겠습니다. 세입자 임차인 A 씨가 2019년 3월에 임대인 B 씨의 소유 아파트에 보증금 4억 1000만 원에 전세 계약을 했습니다. 그리고 2년 계약 만료 전에 집주인 임대인 B 씨가 실거주 목적으로 계약갱신청구권 거부 내용증명서를 보냈습니다.
그래서 임차인 A 씨는 2021년 4월에 아파트에서 퇴거하였습니다. 그런데 2021년 6월에 임대인 B 씨는 새로운 세입자와 6억 4000만 원에 전세계약을 하였습니다. 이에 이전 세입자 A 씨는 전세계약갱신을 거절하였다며 손해배상을 청구하였습니다.
그리고 2024년 4월 12일 수원지법 민사 9 단독 김정운 판사는 2년 간의 환산 월차임 1100여만 원을 세입자 A 씨에게 지급하라고 명령하였습니다. 즉 실거주 목적으로 갱신이 거절되었다면 그 사유가 명확해야 하고, 증명이 되어야 하지만 임대인 B 씨는 보증금을 올리기 위해 허위 거짓으로 갱신을 거절하였기 때문에 손해배상 처분이 내려졌습니다.
임대인 실거주 증명
위 사례를 보았듯이 임대인이 실거주를 목적으로 하면 계약갱신청구권 거절 사유가 됩니다. 하지만 실거주 목적이 거짓이거나 허위이면 이전 세입자에게 손해배상을 물어야 합니다.
여기서 중요한 것은 임대인이 반드시 거절 사유를 증명해야 합니다. 특히 실거주 목적을 입증해야 합니다. 이번 사례에서는 임대인이 갱신을 거절하고 실제로 살다가 다시 다른 세입자와 전세계약을 체결하였다고 주장을 하였지만, 판사가 본 근거로는 임대인이 살았다는 증거가 없다고 판단하였습니다.
솔직히 임대인이 사정으로 실거주를 하려다가 그렇지 못한 상황이 되면 다른 세입자와 계약을 할 수 있습니다. 그런데 여기서 중요한 것은 실거주 의사가 분명히 있어야 합니다. 단순히 의사 표시로는 입증할 수 없습니다. 이사를 준비했다는 이사 계약서나, 집을 옮기려는 실질적인 행동이나 증거가 있어야 합니다.
하지만 위 사례는 전혀 임대인이 실거주하려고 한 노력이 없었습니다. 그래서 실거주 목적이라는 의사는 거짓이고 허위가 되기 때문에 이전 세입자에게 손해배상을 해야 하는 판결이 내려졌습니다.
정리하면 계약갱신청구권 거부 실거주 의사는 명확한 증거가 있어야 합니다. 또 이는 임대인이 입증해야 합니다. 만약 허위 또는 거짓이면 반드시 이전 세입자 임차인에게 손해배상을 해야 합니다. 집주인 임대인은 전세 보증금을 올리기 위한 실거주 변칙 꼼수는 하지 않는 것이 좋습니다.