부동산 상속세 공시지가 아닌 시세로 세금을 내야 하고, 시세 판단이 어려우면 전문기관 감정평가로 세금을 내야 합니다. 만약 공시지가로 세금을 내면 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 또 상속세 내야할 건물 주택 가격이 아니더라도 상속세 신고를 하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 나중에 양도소득세 폭탄을 맞을 수 있습니다.
부동산 상속세
대체로 아버지 또는 어머니의 건물이나 토지 등을 상속 받을 경우 상속세는 자녀의 경우 5억 원이 넘지 않으면 내지 않아도 됩니다. 하지만 이는 신고 의무는 없지만 세금을 내지 않아도 신고를 하는 것이 좋습니다. 이는 다시 설명하도록 하겠습니다.
먼저 세무서는 정당하게 과세를 하는 것을 목표로 하는 기관입니다. 그래서 조금 더 세금을 거두려는 의지가 많은 공공기관입니다. 그래서 시세을 알 수 없는 건물이나 토지 부동산의 경우 공시지가 또는 공시가격이 아닌 시세를 계산하여 상속세를 내야 합니다.
시세는 최근 거래나 비슷한 건물의 가격과 비교하면 됩니다. 만약 시세를 알기 어려운 경우, 전문기관에 감정평가를 받아야 합니다. 2 곳 이상이 좋습니다. 이런 과정이 없으면 과도하게 상속세가 나온 경우가 있습니다.
상속세 추가 사례
A 씨는 2021년 5월 아버지가 사망하면서 131평 토지와 225평 건물을 상속 받았습니다. 당시 상속인은 건물 가액 141억 원이라 신고하고 상속세를 97억 8000만 원을 납부하였습니다.
하지만 서울지방국세청은 상속세가 적다면 감정 기관 두 곳에 A 씨가 상속 받은 건물을 감정평가 의뢰하였습니다. A 씨도 다른 감정 기관 2 곳에 감정평가를 의뢰하였습니다.
감정평가 결과 4곳의 평균인 332억 원을 시가로 봐야 한다고 판단하여 추가 상속세 96억 5000만 원을 내라고 하였습니다. 이에 A 씨는 과도하다면 행정법원에 소송을 걸었습니다. 이유는 과도하다는 것도 있지만 국세청이 직접 감정 가액이 없으면 감정평가를 의뢰할 권한이 없다는 취지였습니다.
하지만 결론부터 말하면 재판부는 A 씨가 상속세를 추가로 내야 한다고 판단하였습니다. 과세 관청은 정당한 과세표준 및 세액을 조사 결정해야 하고, 이를 위해 감정평가를 의뢰할 수 있다는 판결입니다. 추가로 내는 세금에는 지연 이자와 과태료까지 있어, 사실상 더 세금을 내는 경우가 되었습니다.
그래서 시세를 알 수 없는 부동산 건물의 경우 또 상속세를 반드시 내야 할 건물이나 토지라면 전문기관에 감정평가를 2 곳 이상 의뢰하여 상속세를 신고하는 것이 좋습니다. 그런데 상속세 신고가 왜 중요한지도 알아보겠습니다.
양도소득세 폭탄
부모에게 부동산을 상속 받을 경우, 자녀의 상속세 기준은 일괄기준으로 5억 원입니다. 5억 원을 초과하면 상속세를 내야 합니다. 그런데 당시 시세가 5억 원이 넘지 않아, 상속세 신고를 하지 않는 경우가 생각보다 많습니다.
이런 경우 과세 관청은 공시지가 공시가격으로 기록합니다. 예를 들어 시세가 5억 원인데, 공시지가는 3억 원인 경우 과세 관청은 3억 원으로 신고했다고 보는 것입니다. 따로 신고를 하지 않았기 때문입니다.
이게 문제가 되는 것은 나중에 상속을 받은 건물을 다시 매도할 경우 양도소득세를 내야 하는데, 만약 현재 시세 7억 원으로 매도할 경우 원래는 상속 시세인 5억 원에서 2억 원에 대해 양도소득세 세금을 내야 하지만, 신고를 하지 않아, 공시지가인 3억 원에서 시세 차익 4억 원의 양도소득세를 내야 합니다.
한마디로 양도소득세 세금 폭탄입니다. 그래서 반드시 부동산 상속세 대상이 아니어도 상속세를 무조건 신고해야 합니다. 물론 여기서 예외 상황이 있습니다. 예를 들어 공시지가 공시가격와 시세 차이가 별로 없는 경우, 똔느 감정평가 비용이 얻을 시세 차익이 없는 경우는 감정평가를 할 필요가 없습니다.
비슷한 건물의 주변 시세가 있다면 따로 감정평가를 할 필요는 없습니다. 하지만 거래가 거의 없고, 건물의 특수상 시세를 알기 어려운 경우 반드시 감정평가를 받기 바랍니다.
부동산 상속세 공시지가 아닌 시세로 신고하고 세금을 내야 합니다. 아니면 나중에 세금 폭탄은 맞을 수 있고, 또 상속세 대상이 아니어도 다시 매도할 경우 양도소득세 폭탄을 맞을 수 있습니다. 그래서 상속세 기준이 아니어도 상속세 신고를 반드시 하고, 또 시세대로 신고를 해야 합니다. 꼭 명심하시고 과도한 세금을 맞지 않도록 하시기 바랍니다.