부모 자녀 아파트 증여 매매 10억 원 이상인 경우 뭐가 유리할까요? 결론부터 말하면 세금은 당연히 매매 양도소득세가 훨씬 적습니다. 하지만 매매 후 현금 재산을 다시 자녀에게 상속이나 증여를 하게 된다면 당연히 증여가 더 유리합니다.
부모 자녀 아파트 증여 매매
부모가 주택을 추가로 소유하고 있는 경우에 자녀에게 증여나 매매를 하는 경우가 있습니다. 물론 부모의 주택 수에 따라 달라지지만 1 가구 2 주택을 기준으로 증여세와 매매 양도세를 예를 들어보았습니다.
대체로 증여를 하는 것보다 매매가 훨씬 더 세금이 줄어듭니다. 거기다 시가의 30% 또는 3억 원정도 저렴하게 자녀에게 매매할 수 있습니다. 산술적으로 당연히 증여보다 매매가 훨씬 세금이 적게 듭니다. 그럼 10억 원 이상의 아파트 매매나 증여 세금을 대략으로 산출해 보겠습니다.
아파트 증여세 양도소득세
이는 대략적인 산출 세금입니다. 정확하지 않습니다. 그리고 주택 보유수에 따라 다르고, 자녀에게 어떻게 증여하는지에 따라 세금은 달라집니다. 기본적으로 부모가 1 가구 2 주택을 기준으로, 또 자녀는 1명에게 매매나 증여하는 방식입니다.
참고로 자녀가 많아 공동 명의로 하면 세금은 그만큼 줄어듭니다. 그럼 증여세와 양도소득세를 알아보겠습니다.
먼저 최초로 구입한 아파트 가격이 5억 원인데, 10년이 지난 지금 가격이 10억 원인 경우를 보겠습니다. 먼저 양도소득세는 취득가액 5억 원을 제외하면 양도가액은 5억 원입니다. 여기서 양도세율 40%를 하면 양도소득세는 2억 원입니다. 누진공제를 하면 총세액은 1억 7400만 원이 됩니다.
10억 원 아파트를 증여를 하면 증여세율은 30%입니다. 그럼 세금은 3억 원이고, 누진공제는 6000만 원으로 총세금은 2억 4000만 원입니다. 비교하면 증여세가 6600만 원이 더 많습니다.
만약 최초 5억 원에 구입한 아파트가 시세가 15억 원이 된다면, 양도가액은 10억 원이고, 양도세율 42%를 적용하여 양도소득세는 4억 2000만 원입니다. 여기서 누진공제를 하면 총세금은 3억 8400만 원입니다.
증여를 한다면 15억 원 아파트는 증여세 40%에 누진공제 1억 6000만 원을 하면 총 4억 4000만 원으로 매매 양도소득세보다 5600만 원이 더 많습니다.
이런 방식으로 최초 구입 10억 원 아파트가 현재 시세 25억 원인 경우 총 양도소득세는 6억 900만 원입니다. 반면 증여세는 8억 4000만 원으로 2억 3000만 원 이상 많습니다.
그러니깐 부모 자녀 아파트를 증여할 경우 매매하는 것보다 상당히 세금이 많은 것을 알 수 있습니다. 그런데 여기서 약간의 착오가 있습니다.
증여가 매매보다 낫다
만약 부모가 자녀에게 아파트를 매매한 경우 10억 원을 추후 나중에 다시 증여를 하거나 상속을 할 경우 다시 세금이 붙습니다. 즉 여기서 나오는 세금을 더하면 아무리 매매 양도소득세가 증여보다 낮아도, 결국은 처음 증여보다 세금을 더 부담해야 합니다.
만약 아버지 어머니가 매매한 금액을 다시 자녀에게 상속이나 증여를 하지 않는다면 당연히 매매가 좋지만 다시 자녀에게 돌아갈 확률이 있다면 매매보다 당연히 증여가 낫습니다.
산술적으로 보면 10억 원을 다시 증여를 한다면 세금은 2억 5000만 원을 더 내야 합니다. 그럼 매매로 낸 양도소득세 1억 7000만 원에서 총 4억 2000만 원을 내야 합니다. 이는 증여세 2억 4000만 원보다 1억 8000만 원이 더 많습니다.
상속도 거의 마찬가지입니다. 다만 상속세는 공제 금액이 있어, 10억 원에서 자녀의 경우 1명은 5 억 원, 2명은 각각 2억 5000만 원이 공제됩니다. 이건 기본 공제이기 때문에 정확한 공제 금액은 아닙니다. 일반적인 공제 금액입니다.
그럼 상속세는 자녀 1명인 경우 5억 원의 세금 20% 즉 1억 원을 내야 하고, 여기서 누진공제 1000만 원을 제외하면 세금을 9000만 원을 더 내야 합니다. 그래서 10억 원 아파트를 매매한 경우 총세금은 누적해서 2억 6400만 원이 됩니다. 이는 증여세 2억 4000만 원보다 2400만 원을 더 내야 합니다.
즉 부모 자녀 아파트 증여 매매를 따져보면 한 번 증여로 더는 낼 세금이 없는 증여가 훨씬 유리합니다. 물론 매매 후 다시 현금을 증여가 상속을 한다는 가정에서 입니다. 만약 현금을 다시 증여가 상속을 하지 않는다면 매매가 유리하고, 다시 자녀에게 증여가 상속을 한다면 당연히 한 번에 끝내는 아파트 증여가 가장 크게 유리합니다.
아파트 가격이 15억 원, 20억 원, 25억 원 이상인 경우는 부모가 자녀에게 매매하는 경우가 더 불리하게 됩니다. 단속 다시 증여를 하거나 상속을 하는 경우입니다.
위 계산은 일반적인 산술적 계산입니다. 세금은 조건에 따라 다양하게 계산이 되기 때문에 무조건 위의 사례로 따지면 안 되고, 자신의 조건 등을 잘 따져보고 증여나 매매를 하시기 바랍니다. 개인적으로는 증여가 조금 더 유리한 것 같습니다.