실거주 의무 3년 유예가 될 전망입니다. 주택법 개정안이 국토법안 심사소위원회 개최를 합의하였습니다. 일단 5만 가구가 혜택을 보고, 둔촌주공 올림픽파크 포레온 입주자가 크게 한숨을 돌렸습니다. 하지만 여전히 3년 후에는 거주 의무를 가지게 됩니다. 그러나 집값이 계속 하락을 한다면 폐지가 될 것으로 보입니다.
실거주 의무 3년 유예
윤석열 정부는 2023년 1월 3일에 전매제한 완화와 실거주 의무 폐지를 발표하였습니다. 하지만 거주 의무 법안은 국회 소관이라 국회에서 법을 개정하지 않으면 소용이 없습니다. 그동안 1년 2개월 더불어민주당의 강력한 반발로 발의한 법안은 계류 중이었습니다.
최근 총선을 앞두고 국민의힘과 더불어민주당이 실제 거주 의무 3년 유예를 합의하였습니다. 국회 본회의만 통과하면 됩니다. 그러면 총 5만 가구가 당장 실제 거주를 하지 않아도 될 것으로 보입니다. 특히 둔촌주공 올림픽파크 포레온 분양자들이 크게 한숨을 돌리게 되었습니다.
그러나 아직 문제가 남아 있습니다. 3년 유예라는 것은 거주 의무를 폐지하는 것이 아닙니다. 즉 3년 후에는 거주를 하라는 뜻입니다. 그래서 갭투자를 한 분양자들은 다시 난감한 상태가 될 것입니다. 그럼 3년 유예가 무엇이 문제인지 알아보겠습니다.
실제 거주 의무 3년 유예 전세계약갱신권 올림픽파크 포레온
3년 유예 단점
사실 실제 거주 의무는 문재인 정부가 분양가 상한제 즉 아파트 가격을 주변 시세보다 낮게 설정을 하고, 실제로 거주 의사가 있는 국민들에게 분양을 하겠다는 취지입니다. 이는 갭투자를 막고, 집값 상승을 막겠다는 취지입니다. 그러니깐 투자자는 분양을 신청할 수 없고, 반드시 거주자만 분양을 신청하여 2년 또는 5년 이상 거주를 해야 하는 규정입니다.
그런데 윤석열 정부는 집값 하락으로 분양가 상한제 아파트의 실제 거주 의무를 폐지하겠다고 선언을 하였습니다. 그래서 미분양 사태가 염려되었던 둔촌주공 올림픽파크 포레온이 성황리에 분양을 마쳤습니다. 대부분이 투자자들입니다. 갭투자이거나 전세나 임대를 목적으로 하는 투자자들입니다.
그래서 당장 입주를 앞두고 있는 분양가 상한제 아파트 갭투자 또는 투자자들은 3년 유예로 당장의 위기를 벗어날 수 있게 되었습니다. 왜냐하면 실거주 의무를 지키지 않으면 징역 1년 이하 또는 벌금 1000만 원에 처해지고 또 분양받은 아파트는 LH에 분양가 가격으로 넘겨야 합니다.
그런데 3년을 유예해서 당장의 위기를 모면했습니다. 하지만 갭투자 또는 투자자들은 전세를 놓아도 2년만 가능합니다. 왜냐하면 우리나라 임대차보호법에는 2년 + 2년 연장이 있기 때문입니다. 즉 2년이 지나면 연장을 할 수 없습니다. 그럼 2년 후에는 집주인이 실제로 거주를 해야 합니다. 거기다 다시 잔금(전세 보증금 반환)을 마련해야 하는 어려움에 봉착하게 됩니다. 하지만 실거주의무 폐지는 결국 될 것입니다.
실거주 의무 폐지
사실 실제 거주 의무는 너무 비싼 아파트를 서민들이 분양받기 어렵기 때문입니다. 또 투기자 또는 투자자들의 집값 상승을 막기 위함입니다. 그래서 서민들이 주변 시세보다 낮게 안정적으로 거주를 할 수 있게 마련한 것이 분양가 상한제 실제 거주 의무입니다. 문재인 정부가 집값을 안정시키고, 또 서민들이 주거 안정을 위해 만들어 놓은 제도라고 보면 됩니다.
하지만 지금은 문제가 달라졌습니다. 아파트 가격이 급락하고 있습니다. 집값 상승을 막고, 실제 거주가 목적인 실제 거주 의무가 이제는 사실상 큰 의미가 없습니다. 물론 이 과정에서 분양가 상한제 역시 필요가 없습니다. 집값 아파트 가격이 폭락을 하면 의미 없는 제도입니다. 굳이 분양가 상한제 아파트를 분양을 받을 이유가 없습니다.
결국 실거주 의무 3년 유예는 폐지가 됩니다. 당장은 혹시나 하는 집값 상승 빌미가 되지 않을까 염려로 3년 유예를 하지만 결국은 집값이 떨어지면 사라지는 곧 폐지가 되는 법입니다. 법이라는 것은 현재 상황에 맞게 유지되어야 합니다. 하지만 지금 현재와 맞지 않다면 당연히 개정이나 폐지가 정답니다. 그래서 실거주 의무는 폐지가 됩니다. 하지만 언제든 다시 집값이 크게 상승을 한다면 실거주 의무는 다시 생길 수 있습니다.
실제 거주 목적 아파트 매수 임차인 계약갱신청구권 번복 말 바꾸기