임대차계약 갱신 후 해지 변경을 한 경우 해지 효력 발생 시점은 언제인지가 문제가 되었습니다. 1심은 임차인 원고가 승소하였고, 2심은 피고 임대인이 승소하였지만 대법원은 원심을 파기하고 1심이 맞다고 판단하였습니다. 즉 임차인이 해지 통보를 하여 임대인에게 도달된 시점에서 효력이 발생합니다.
임대차계약 갱신 후 해지
사실 매우 혼동이 될 수 있습니다. 그냥 계약 갱신을 하지 않으면 아무런 문제가 없는데, 갱신을 하였다가, 다시 해지를 한 경우 효력 발생에 문제가 생깁니다. 어렵죠?
즉 갱신 계약이 계약 완료 전 2개월 전에 하면 새로운 계약이 시작되는 시점을 새로운 효력으로 봅니다. 하지만 번복을 하여 갱신을 취소하고 해지를 하게 되면 새로운 계약이 시작 시점으로 생각할 수 있지만 대법원은 해지 통보가 임대인에게 도달된 시점부터 효력이 발생한다고 판시하였습니다. 그럼 자세한 내용을 보도록 하겠습니다.
갱신 후 해지 변경 효력 시점
이번 판결의 사례를 보도록 하겠습니다. 내용은 2017년 3월 10일 임차인 A 씨와 임대인 B 씨가 임대차계약을 맺었습니다. 보증금 2억 원에 월세 150만 원입니다. 그리고 2019년 3월에 월세 168만 원으로 재계약을 하였습니다. 2년이 연장되었습니다.
문제는 2021년 1월입니다. 임대인이 임차인에게 월세 250만 원으로 올리는 연장을 통보하였습니다. 이에 임차인은 부당하다는 취지로 갱신을 요구를 하는 내용증명을 보냈습니다. 그런데 임대인 B 씨는 아무런 답변이 없이, 묵시적으로 계약이 연장이 되었습니다. 그래서 임차인은 2021년 1월 묵시적 계약이 연장되었습니다.
그런데 임차인이 2021년 1월 29일에 계약을 갱신하지 않고 해지한다고 입장을 번복하여 통지하였습니다. 문제는 여기서 발생합니다. 원래 우리 법에는 계약 갱신 후 해지를 할 경우 언제든지 해지가 가능하고 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 동시 이행으로 집을 비우고, 보증금을 돌려줘야 합니다. 물론 그간에 월세는 지급해야 합니다.
시점은 여기서 나옵니다. 임대인 주장은 계약 해지는 새로운 임대차계약 갱신 계약 시점 3월 10일부터 시작하므로 효력은 3월 10일에 발생하여 3개월 후인 6월 10일에 동시 이행이 가능하다는 입장이었습니다. 하지만 임차인 입장은 다릅니다. 즉 해지 통지를 한 1월 29일에 효력이 발생하여 4월 29일에 끝난다는 것입니다.
이게 문제가 되는 것은 바로 2개월 정도의 월세를 차감하여 보증금을 임대인이 주었기 때문입니다. 그래서 임차인이 소송을 걸었습니다. 법원의 판단은 어떻게 나왔을까요?
법원의 판결
1심은 원고 임차인에 손을 들어주었습니다. 임대차계약 갱신 후 해지 통보를 하여 임대인에게 도달된 시점이 효력 발생으로 보았습니다. 즉 2021년 1월 29일이 효력 발생일입니다. 그래서 돌려주지 않은 보증금 324만 원을 지급하라고 선고하였습니다.
하지만 2심은 달랐습니다. 즉 묵시적 계약이 연장이 되었으므로 새로운 계약의 시작인 3월 10일부터를 효력으로 인정하였습니다. 그래서 6월 9일까지의 월세는 정당하고 보증금에서 제외하는 것이 맞다는 판결을 하였습니다.
하지만 대법원 판결은 달랐습니다. 2심을 파기하고 1심에 손을 들어주었습니다. 즉 갱신 후 계약을 해지하는 경우의 효력 발생 시점은 새로운 계약 시작일이 아니고, 임차인이 임대인에게 통보하여 도달한 시점이 효력 발생일로 보고 있습니다. 피고는 미지급 보증금을 돌려주고, 장기수선충담금까지 반환해야 합니다.
결론은 임대차계약 갱신 후 해지 변경 효력 시점은 새로운 계약 시작이 아닌 임차인이 통보하여 임대인에게 도달된 시점이 효력발생일로 본다는 취지입니다. 물론 해지 통보를 하고 3개월이 지나야 동시 이행이 되어야 합니다.