전세사기 전입신고 날 근저당 설정으로 세입자가 보증금을 받지 못하는 사기가 늘어나고 있습니다. 이는 전입신고 확정일자가 근저당 설정보다 늦어 우선변제권과 대항력이 뒷순위로 밀리기 때문입니다. 이런 경우 등기를 잔금 치르기 전에 확인해야 하고, 필요하다면 계약서에 파기 특약을 넣어야 합니다.
전세사기 전입신고 날 근저당 설정
전세사기 전형적인 사기 수법입니다. 특히 깡통전세가 대체로 이런 사기를 치고 있습니다. 일단 주변 시세보다 전세금이 높거나 또는 터무니없이 낮은 경우입니다. 또 전입신고 확정일자에 맞춰 근저당을 설정하는 것입니다. 그럼 세입자는 전입신고를 먼저 했더라도 우선순위에 밀립니다. 이유는 전입신고는 원칙적으로 다음날 0시부터 효력이 발생하기 때문입니다.
같은 날 전입신고하고 근저당을 설정했다면 근저당 설정이 우선순위가 됩니다. 세입자는 보증금을 모두 받기는 어렵게 됩니다. 그래서 이런 사기를 당하지 않기 위해 사전에 주의가 필요합니다.
전세사기 예방방법
제일 먼저 해야 할 일은 깡통전세인지 확인해야 합니다. 주변 시세 매매가에 전세보증금이 80% ~ 90% 이상인지 알아야 합니다. 대체로 시세보다 보증금이 높으면 사기 가능성이 매우 높습니다.
그다음은 집주인 임대인에 세금 납부를 확인해야 합니다. 세금 체납이 있다면 계약을 하지 않는 것이 중요합니다. 다만 여기서 어려운 점이 있습니다. 집주인 동의를 얻어야 계약 전에 확인할 수 있습니다. 계약 후에는 동의 없이 세금 체납을 확인할 수 있으나, 법적 대응은 못합니다.
결국 세금 체납 정보를 확인하려면 역시 특약을 걸어야 안전합니다. 아니면 집주인 임대인의 동의를 얻어야 하는데, 보증금이 저렴한 주택에 체납 정보를 보자고 하면 임대인이나 집주인이 거절할 것이 분명합니다. 이 경우 절대 계약을 하면 안 됩니다.
임대인 세금 체납 전세보증금 우선 변제 미납 세금 열람 특약
근저당 설정 확인
가장 전세사기의 대표적인 것이 근저당 설정입니다. 저렴한 보증금으로 유혹을 하고, 계약을 하고, 전입신고를 하는 날까지 등기부등본에 문제가 없었지만 전입신고를 하고 확정일자를 받고 등기부등본을 열람하면 버젓이 근저당 설정이 되어 있는 경우가 있습니다.
이런 경우 만약 사기라면 보증금을 받기 어렵습니다. 이게 가능한 이유는 전입신고 하는 날 집주인 임대인 사기꾼이 바로 그날 근저당을 설정하기 때문입니다. 교묘하게 세입자가 알 수 없게 근저당을 설정합니다. 이런 경우 아무리 세입자 임차인이 계속적으로 등기부등본을 확인해도 알 수 없습니다.
물론 최근 법원이 악의적인 근저당 설정에 대해 형사 책임을 물 수 있지만 아직 판례가 적어 확정적으로 형사 책임을 물 수 있다고 할 수 없습니다. 그럼 세입자가 반드시 주의 예방을 해야 합니다. 어떻게 해야 할까요?
물론 등기부 등본을 자주 확인하는 것도 중요하지만 악의적으로 사기를 칠 생각이라면 이것도 역시 어렵습니다. 결국 계약서에 계약 파기 특약을 넣어야 합니다. 계약서의 전입신고의 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약 당시 상태로 유지해야 한다는 특약입니다. 특약이 있으면 일단 피해를 예방할 수 있습니다.
하지만 역시 전세금반환소송과 민사상 절차와 함께 형사 고소를 진행해야 합니다. 어려운 과정의 연속이지만 반드시 필요한 절차입니다. 그래야 세입자의 전재산을 지킬 수 있습니다. 결국 전세사기 전입신고 날 근저당 설정 피해를 막기 위해서는 계약 파기 특약을 반드시 넣어야 합니다.