전세 계약 갱신 거절 사유에 집주인 실거주 의사가 있으면 가능합니다. 그러나 실거주 의사가 있다는 이유로 계약 갱신을 거절하는 것이 위법인지 아닌지를 대법원이 판결하였습니다. 기존에는 세입자가 집주인이 실거주 의사가 있는지 증명해야 했지만 대법원 판결은 집주인이 증명을 해야 한다는 것입니다.
전세 계약 갱신 거절 사유
임대차 보호법에는 계약 갱신 청구권이 있습니다. 전세의 경우는 2+2년으로 한 번 더 계약을 갱신할 수 있습니다. 그런데 집주인이 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 그만한 사유가 있다면 거절이 됩니다. 그럼 거절 사유를 보겠습니다.
- 집주인 임대인 가족 실거주 목적 – 즉 집주인이나 부모 자녀가 실거주 목적이 있다면 계약 갱신이 거절이 됩니다. 다만 계약 만료 2개월 전에 통보를 해야 합니다.
- 임차인 거짓말 – 용도에 맞지 않게 주택을 사용한 경우 거절 사유가 됩니다. 예를 들면 불법 도박장으로 사용했거나 마약을 재배했거나 등등입니다.
- 임대인 임차인 합의 – 계약 갱신권이 있지만 집주인과 세입자가 합의를 하고 정당한 보상을 했다면 갱신을 거절할 수 있습니다. 예를 들면 이사 비용이나 부동산 중개 수수료 비용 그리고 약간의 보상으로 합의를 보면 가능합니다.
- 전대한 경우 – 임대인의 허가 없이 임차인이 다른 사람에게 전부 또는 일부를 전대한 경우입니다. 거절 사유가 됩니다.
- 파손 – 임차인 즉 세입자를 건물을 파손한 경우 즉 중대한 과실이 있는 경우 갱신 거절 사유가 됩니다.
- 기타 – 재건축, 철거, 임차인에 현저한 위반 등이 있습니다.
오늘의 주요 내용은 집주인이 실거주 의사를 밝혀서 계약 갱신을 거절하였습니다. 그런데 임차인이 믿을 수 없다면 소송을 걸었고, 이에 재판이 이어졌습니다. 재판 내용을 보겠습니다.
공인중개사 임대차 계약 체납 정보 확정일자 최우선변제금 설명 과태료
대법원 판결
우선 전세 계약 갱신 거절 내용을 보겠습니다. 집주인 A 씨는 서초구 아파트 보증금 6억 3000만 원에 2년 계약을 B 씨와 하였습니다. 2019년 3월부터 2021년 3월까지입니다.
그런데 집주인이 코로나로 경제적 상황이 어려워져 본인이 직접 서초구 아파트에 실거주하겠다고 계약 갱신을 거절하였습니다. 그리고 B 씨에게 집을 비워 달라고 내용 증명서를 보냈습니다. 하지만 세입자 B 씨는 실거주 목적을 믿을 수 없다면 소송을 걸었습니다.
1심 2심 결과 집주인이 승소하였습니다. 이유는 집주인이 실제로 실거주 목적이 정확히 있다고 볼 수 있는 증거는 없지만 절차상 문제가 없다며 적법하게 거절권을 행사하였다고 보았습니다.
하지만 대법원 판결은 달랐습니다. 우선 세입자의 주장대로 처음에는 집주인이 직접 실거주하겠다고 말을 하고, 그다음에는 다시 노부모가 병원 때문에 거주하겠다고 말을 바꾸었습니다. 또 여러 가지 상황을 비추어봤을 때 집주인 A 씨가 실제로 실거주하겠다는 의지나 환경 경위 등이 인정할 수 없다는 취지로 파기 환송을 하였습니다.
자세히 살펴보면 집주인은 경제적 이유로 실거주 주장을 하였으나, 이미 A 씨는 주변 아파트에 도 다른 본인 소유 아파트가 있었고, 또 아이들 학교는 다른 지역에서 다니고 있었습니다. 또 부모 병원 치료는 1년에 5번 정도 상경하여 치료를 받을 정도여서, 실거주 목적과 일치하지 않다는 것이 대법원 판결 입장이었습니다.
집주인 설거주 의사 증명
여기서 중요한 사실은 집주인이 전세 계약 갱신 거절 사유에 실거주 목적은 실제로 살 의향이 있는지를 기존에는 세입자가 증명을 해야 했습니다. 하지만 대법원은 집주인이 내가 들어가서 살겠다 아니면 직계존속, 직계비손이 들어가서 살겠다는 정황이나 상황 등 증명해야 한다는 것입니다.
예를 들어 집주인 가족의 학교나 직장 그리고 주변 사회적 환경 등을 고려하여 실제로 살 의향이 있는지 증거를 입증해야 한다는 것입니다. 누가? 집주인이 말입니다. 물론 세입자가 반론을 제시한 경우에 해당합니다. 그래서 앞으로는 집주인이 전세 계약 갱신 거절 실거주 목적인 경우 반드시 합당한 증거를 입증해야 합니다. 하지만 이번 대법원 판결이 임대차 시장에 논란이 될 것으로 예상이 됩니다.