역전세난 대책 보증금 반환 대출 DTI 한도를 60% 올려주기로 했습니다. 그럼 당장 시급한 보증금 반환은 가능할 것으로 보입니다. 하지만 결론은 집주인 또는 임대인들의 대출이 더 늘어나게 됩니다. 만약 집값이 상승하지 않고, 계속 내려가는 추세가 된다면 임대인의 원금과 이자 비용을 감당하기 어려워집니다.
역전세난 대책 보증금 반환 대출 무엇인가
재계약을 하거나 다시 전세 계약을 할 때 기존의 보증금보다 낮아지는 것을 역전세라고 합니다. 그런데 가장 전세 보증금이 높았던 2021년 10월의 전세 만기가 2년이 지난 2023년 10월이 됩니다.
그럼 집값과 보증금이 하락한 지금 현실에서 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려줘야 합니다. 거의 집주인 70% 이상이 부족한 보증금을 반환해야 하는데, 이 때를 역전세난으로 보고 있습니다.
역전세난 대책 보증금 대출 DTI
부족한 전세금을 충당하기 위해 집주인은 어쩔 수 없이 대출을 받아야 하는데, 기존에는 DSR로 추가 대출이 사실상 어려웠습니다.
하지만 정부는 개인의 가지고 있는 부채 총액이 아닌 주택담보로 한정하는 대출 DTI를 60%로 늘려주기로 했습니다. 그럼 당장 부족한 보증금 반환은 막을 수 있을 것으로 보입니다.
구체적으로 예를 들어보면 연간 소득이 5천만원이면 DSR 40% 대출을 받으면 최고 3억 5천만원까지 가능합니다. 하지만 DTI 60%로 대출을 받으면 최대 5억 2500만원까지 받을 수 있습니다. 그럼 기존 DSR 규제보다 1억7500만원 더 대출이 가능합니다. 그럼 문제가 되는 역전세난으로 낮아진 보증금을 돌려 줄 수 있을 것으로 보입니다.
만약 연간 소득이 1억원이면 2배로 계산하여 3억5천만원 추가 대출이 DTI 방식으로 가능합니다. 또 추가로 집을 여러 개 가지고 있는 부동산 임대업자의 경우 RTI 비율을 낮춰서 더 대출을 받을 수 있게 되었습니다.
부동산 전망 위기
원래 전세금은 새로 들어오는 세입자에게 받아 이전 세입자에게 보증금을 돌려주는 방식입니다. 그런데 집값 하락으로 전세금이 떨어져서, 생각보다 많이 떨어져서 새로 들어온 세입자에게 받아 이전 세입자에게 돌려줘도 돈이 부족합니다.
집주인이 자금 여력이 있으면 돌려주는 전세금이 전혀 문제가 없지만, 우리나라 부동산 시장이 갭 투자나 빚을 내어 투자하는 방식이라, 집값이 하락하거나 전세 가격이 떨어지면 집주인은 원금과 이자 그리고 반환해야 하는 보증금 때문에 곤란한 상황이 발생하게 됩니다.
정부의 이번 대책은 당장 돌려주지 못하는 전세금 반환을 다시 대출을 받아 돌려주라는 것입니다. 그럼 집주인의 대출금은 더 늘어나게 됩니다.
특히 이번 역전세난 대책 보증금 반환 대출 DTI는 주택에 대한 담보 대출이라 새로 들어온 세입자가 대출이 많은 주택을 피할 수 밖에 없습니다. 대출이 많으면 보증금을 돌려받기 어려울 수 있기 때문입니다.
물론 2년 사이에 집값이 상승하면 전혀 문제가 되지는 않습니다. 아니면 일부 전세 가격만 떨어져도 큰 지장이 없습니다. 하지만 지금은 집값과 전세가격이 하락 하는 추세입니다.
언론에서는 집값이 바닥을 찍고 오르고 있다고 하지만 전체적인 집값은 여전히 하락하는 추세입니다. 이 추세가 적어도 2년 이상은 갈 것으로 예상이 됩니다.
집값이 하락하는 이유는 여러가지이지만 이는 전체적인 국내 경제와 수출 그리고 개인의 실질 소득 감소가 주택 수요 감소로 이어져서 집값이 하락하게 됩니다.
거기다 인플레이션으로 이자 부담이 커지는 바람에 빚을 내서 집을 마련하는 사람이 크게 부담이 되어 상대적으로 줄어들게 됩니다. 결국 국내 경기 침체, 실질 소득 감소, 이자 부담 증가 등이 집값 하락의 원인이 됩니다.
그래서 앞으로도 당분간 집값은 계속 하락하게 될 것으로 보입니다. 특히 어번 DTI 60% 상향으로 집주인 주택 담보 대출이 늘어 세입자가 들어가기 꺼려하게 되면 오히려 전세 가격이 떨어지게 됩니다.
그럼 집주인의 원금 이자 부담이 더 커지고, 결국 또 역전세난이 올 것으로 보입니다. 그런데 2년 후에 다시 오는 역전세난은 지금과 차원이 다른 규모가 될 것입니다. 이는 국가 경제를 위기로 몰 수 있는 심각한 부동산 침체가 될 수 있습니다.
이 위기를 극복하기 위해서는 경제 성장률을 올리고, 내수 시장을 활성화 시켜, 실질 소득이 늘어, 집값이 안정이 되어야만 부동산 버블로 인한 타격을 피할 수 있습니다. 다만 지금의 정부가 그럴 능력이 있는지는 의문입니다.
정부가 집값 안정을 위해 DTI를 상향 조정하여 대출을 늘리는 정책은 절대로 좋은 대책이 아닙니다. 우리 경제의 가장 큰 발목이 결국 가계 대출이 될 것으로 보입니다.
만약 가계 대출을 막지 못하고 연체를 하거나 개인 파산이 되는 경우, 돈을 빌려준 금융권은 뱅크런 사태가 발생하게 되어 우리 경제의 큰 타격이 될 것입니다. 결국 정답은 경제 성장률을 올리고 개인 소득을 늘리고 금리가 낮아지는 것이 유일한 방법입니다. 결코 역전세난 대책 보증금 반환 대출 DTI 상향이 답이 아닙니다.